Kira tespit davasında 5 yıl şartı değişti: Yargıtay’dan ev sahibi ve kiracıları ilgilendiren karar
Kira tespit davası açmak isteyen ev sahipleri ile kiracıları yakından ilgilendiren yeni bir Yargıtay kararı gündeme geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yenilenen kira sözleşmesinin üzerinden henüz 5 yıl geçmemiş olsa bile, bazı durumlarda kira bedelinin yeniden belirlenmesinin mümkün olabileceğine hükmetti.
Karar, özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde yeni bir sözleşme imzalanmasının 5 yıllık sürenin otomatik olarak yeniden başlaması anlamına gelmeyebileceğine işaret etmesi açısından dikkat çekiyor.
Kira tespit davasında 5 yıl şartı nasıl uygulanacak?
Kira uyuşmazlıklarında en çok merak edilen konuların başında 5 yıl şartı geliyor. Türk Borçlar Kanunu kapsamında, kira ilişkisinin belirli bir süreyi aşması halinde kira bedelinin belirlenmesinde yalnızca sözleşmede yer alan artış oranı değil, taşınmazın durumu ve emsal kira bedelleri gibi unsurlar da dikkate alınabiliyor.
Yargıtay’ın 3. Hukuk Dairesi tarafından incelenen dosyada ise sonradan imzalanan kira sözleşmesinin bu süre açısından nasıl değerlendirilmesi gerektiği ele alındı.
Karara konu olayda İstanbul’daki bir iş yerinin kira ilişkisi 2005 yılında başladı. Daha sonra 2018 yılında yeni bir kira sözleşmesi düzenlendi. Mülk sahibi, 2021 yılında aylık 22 bin lira olarak ödenen kiranın bölgedeki rayiç kira bedellerinin oldukça altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya çıkarılması talebiyle dava açtı.
Yerel mahkeme 2018 tarihli sözleşmeyi esas aldı
Davaya bakan ilk derece mahkemesi, taraflar arasındaki son sözleşmenin 2018 yılında yenilendiğine dikkat çekti. Dava tarihinde bu sözleşmenin üzerinden henüz 5 yıl geçmediği gerekçesiyle hak ve nesafet esaslarına göre kira bedeli belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, bu nedenle sözleşmede yer alan kira artış hükmünün uygulanması gerektiği sonucuna vardı.
Mülk sahibinin istinaf başvurusu da reddedilince dosya Yargıtay’a taşındı.
Yargıtay: Sadece son sözleşmenin tarihine bakılamaz
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozdu.
Yüksek Mahkeme’nin değerlendirmesinde, kira ilişkisinin başlangıç tarihinin ve sonradan düzenlenen sözleşmenin niteliğinin araştırılması gerektiği vurgulandı.
Buradaki kritik nokta ise 2018 yılında imzalanan sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığı oldu.
Dosyada, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığı, 2018 tarihli sözleşmenin ise mevcut kira ilişkisini yazılı hale getirmek amacıyla düzenlendiğinin ileri sürüldüğü belirtildi.
Yargıtay, bu iddiaların ve ilgili delillerin değerlendirilmeden yalnızca 2018 tarihli sözleşmenin esas alınmasını yeterli bulmadı.
Yeni kira sözleşmesi 5 yıllık süreyi her zaman sıfırlamıyor
Kararın kiracılar ve ev sahipleri açısından en önemli bölümü burada ortaya çıkıyor.
Yargıtay’ın yaklaşımına göre, uzun süredir devam eden bir kira sözleşmesi sonradan yeniden düzenlendiğinde, yeni sözleşmenin tarihine bakılarak 5 yıllık sürenin otomatik biçimde yeniden başlatılması her durumda doğru olmayabilir.
Mahkeme öncelikle kira ilişkisinin gerçek başlangıcını, yeni sözleşmenin neden düzenlendiğini ve sözleşmede belirlenen kira bedelinin o tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığını araştırmalı.
Eğer yenilenen sözleşmedeki kira bedelinin emsal değerleri yansıtmadığı belirlenirse, gerekli şartların bulunması halinde ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre de dikkate alınabilecek.
Bu nedenle karar, “5 yıl şartı tamamen kaldırıldı” şeklinde yorumlanmamalı. Yargıtay’ın ortaya koyduğu yaklaşım, 5 yıllık sürenin hesaplanmasında kira ilişkisinin gerçek geçmişinin de dikkate alınması gerektiğini gösteriyor.
Ev sahipleri artık 5 yıl dolmadan istediği kirayı belirleyebilir mi?
Hayır.
Yargıtay kararının, ev sahiplerine 5 yıl dolmadan istedikleri kira bedelini tek taraflı olarak belirleme hakkı verdiği şeklinde değerlendirilmemesi gerekiyor.
Bir kira bedelinin mahkeme yoluyla yeniden belirlenebilmesi için somut olayın şartları incelenecek. Özellikle;
- Kira ilişkisinin başlangıç tarihi
- Sonradan yapılan sözleşmenin niteliği
- Sözleşmede belirlenen kira bedeli
- Taşınmazın özellikleri
- Emsal kira bedelleri
- Bölgedeki rayiç kira değerleri
- Önceki kira bedelleri gibi unsurlar dikkate alınabilecek.
Gerekli görülmesi halinde mahkeme tarafından bilirkişi incelemesi yapılması da gündeme gelebilecek.
Kiracılar açısından karar ne anlama geliyor?
Karar, özellikle uzun yıllardır aynı taşınmazı kullanan ve aradan geçen yıllar içerisinde kira bedeli bölgedeki emsallerin önemli ölçüde altında kalan kiracılar bakımından önem taşıyor.
Örneğin kira ilişkisi uzun yıllar önce başlamış, ancak daha sonraki yıllarda yalnızca mevcut ilişkiyi yazılı hale getiren yeni bir sözleşme düzenlenmişse, mahkemenin sadece bu son sözleşmenin tarihine bakması yeterli olmayabilecek.
Ancak bu durum, kiracının mevcut sözleşmesinin otomatik olarak geçersiz hale geleceği veya kira bedelinin doğrudan piyasa seviyesine çıkarılacağı anlamına gelmiyor.
Kira tespit davası açılması halinde mahkeme somut olayın bütün koşullarını değerlendirecek.
Kira artışında mevcut yasal kurallar devam ediyor
Yargıtay kararının bir başka önemli noktası da mevcut kira artış kurallarının ortadan kalkmamış olması.
Türk Borçlar Kanunu kapsamında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaların, kanunda belirtilen sınırlar içerisinde geçerli olduğu belirtiliyor.
Beş yıldan uzun süren veya beş yıldan sonra yenilenen kira ilişkilerinde ise kira bedelinin belirlenmesinde emsal kira bedelleri, taşınmazın durumu ve hakkaniyet gibi kriterler dikkate alınabiliyor.
Dolayısıyla Yargıtay’ın son kararı, bütün kira sözleşmeleri için geçerli olacak şekilde “5 yıl şartı kaldırıldı” anlamına gelmiyor.
Yargıtay kararının ardından kira davalarında ne değişebilir?
Yargıtay’ın bozma kararı, kira tespit davalarında yalnızca son imzalanan sözleşmenin tarihinin dikkate alınmasının yeterli olmayabileceğini ortaya koyuyor.
Özellikle uzun yıllara yayılan kira ilişkilerinde mahkemelerin;
“İlk kira sözleşmesi ne zaman başladı?”
“Sonradan yapılan sözleşme gerçekten yeni bir kira ilişkisi mi oluşturdu?”
“Yeni sözleşmedeki kira bedeli o tarihteki rayiçlere uygun muydu?”
sorularına da yanıt araması gerekebilecek.
Bu nedenle karar, hem ev sahipleri hem de kiracılar açısından kira tespit davalarında sözleşme geçmişinin önemini artırıyor.
Kira tespit davasında 5 yıl şartı tamamen kalktı mı?
Hayır. Yargıtay kararı 5 yıllık kuralın tamamen ortadan kaldırılması anlamına gelmiyor. Kararda, sonradan düzenlenen sözleşmenin her durumda yeni bir 5 yıllık dönem başlatmayabileceği ve kira ilişkisinin gerçek başlangıcının dikkate alınabileceği değerlendiriliyor.
Yeni kira sözleşmesi imzalanınca 5 yıl yeniden başlar mı?
Her durumda değil. Sözleşmenin gerçekten yeni bir kira ilişkisi oluşturup oluşturmadığı ve önceki kira ilişkisinin devamı niteliğinde olup olmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilebiliyor.
Ev sahibi 5 yıl dolmadan kira tespit davası açabilir mi?
Yargıtay’ın son kararına göre bazı özel durumlarda, kira ilişkisinin başlangıç tarihi ve diğer şartlar dikkate alınarak 5 yıl dolmadan da kira bedelinin tespiti gündeme gelebiliyor. Ancak bu, bütün kira sözleşmeleri için otomatik bir hak anlamına gelmiyor.
Kira bedelini mahkeme doğrudan rayiç seviyeye çıkarır mı?
Hayır. Mahkeme taşınmazın özellikleri, emsal kira bedelleri, sözleşmeler ve diğer delilleri değerlendirerek karar veriyor. Gerekli görülürse bilirkişi incelemesi yapılabiliyor.
Özetle, Kira sözleşmesinin geçmişi önem kazandı
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin kararı, kira tespit davası açısından dikkat çeken bir değerlendirme ortaya koydu. Özellikle uzun yıllardır devam eden kira ilişkilerinde sonradan imzalanan sözleşmenin, 5 yıllık sürenin başlangıcını her durumda değiştirmeyebileceği vurgulandı.
Bundan sonraki süreçte kira uyuşmazlıklarında yalnızca son sözleşmenin tarihi değil, kira ilişkisinin başlangıcı, sözleşmelerin niteliği ve kira bedelinin emsal değerlere uygunluğu da önem taşıyacak.
Kararın somut dosyada verilen bir bozma kararı olduğu ve her kira uyuşmazlığına otomatik olarak aynı sonucun uygulanamayacağı da özellikle dikkate alınmalı.
